Покупка дома – важное решение, которое принимается, пожалуй, раз в жизни. Оно обычно тщательно обдумывается, поэтому необходимо учесть много деталей, чтобы приобретение стало успешным. Упустив какую-нибудь, даже незначительную мелочь, можно жалеть об этом всю жизнь. А чтобы такого не произошло, необходимо точно сформулировать свои требования к дому. Уже после этого нужно внимательно изучить объект будущей покупки.
Документация
Существует немало способов перехода имущества из одних рук в другие. Какие-то из них более безопасные, другие — менее. Играет роль и цена, и скорость оформления покупки. Самая распространенная ситуация возникает, когда собственник продает дом и участок, оформленные и внесенные в единый государственный реестр недвижимости, но случается и так, что недвижимость еще не зарегистрирована.
Покупка дома, включенного в ЕГРН
Если принято решение купить дом без посредников, первое правило, которого следует придерживаться – покупать только объект, прошедший регистрацию в Едином государственном реестре недвижимости — ЕГРН. Только в этом случае можно быть уверенным, что дом построен законно, с соблюдением всех правил. Незаконные постройки или дома, не введенные в эксплуатацию специальной комиссией, владельцу зарегистрировать не удастся.
Внимание. Необходимо тщательно изучить все документы при покупке дома. Продавец не должен препятствовать ознакомлению. Если все-таки он против, от такой покупки лучше отказаться.
Покупка частного дома, приобретение его при других обстоятельствах, сопровождается составлением одного из следующих документов:
- договор купли-продажи;
- брачный договор;
- договор дарения;
- решение суда;
- договор мены;
- свидетельство о праве на наследство (по закону или по завещанию);
- договор пожизненного содержания с иждивением;
- соглашение об определении долей;
- закладная.
Один из таких документов является обязательным и подтверждает основание приобретения дома в собственность.
Покупка дома по доверенности
Иногда случается, что владелец срочно продает имущество, на которое не оформлены документы, подтверждающие регистрацию. Купить дом в этом случае можно в полтора, а то и в два раза дешевле средней рыночной цены. Однако, такая покупка дома будет незаконна. Как правило, при такой сделке продавец просто выдает генеральную доверенность на совершение всех действий с объектом и получает под расписку деньги, а покупатель после этого за свой счет производит необходимые действия, направленные на осуществление регистрации и оформлении объекта в собственность.
Прежде чем решиться на такую сделку, необходимо понимать, что при этом существуют определенные риски:
- может оказаться, что дом построен на землях, не предназначенных для жилищного строительства (на землях сельскохозяйственного назначения или в водоохранной зоне) и зарегистрировать его будет невозможно;
- участок земли, на котором построен дом, имеет обременения по использованию, отчего могут возникнуть трудности с его оформлением;
- при строительстве дома нарушены строительные нормы и осуществить ввод в эксплуатацию будет очень трудно;
- процедура оформления может затянуться на длительное время
Кроме этого могут наступить обстоятельства, отменяющие действие доверенности:
- смерть доверителя;
- окончание срока действия;
- признание доверителя недееспособным или безвестно отсутствующим;
- решение доверителя о прекращении действия документа.
Не исключаются и возможность мошеннических действий со стороны продавца.
Внимание. Во всех случаях, когда покупка дома осуществляется по доверенности, у покупателя есть риск остаться и без дома, и без денег.
Чем ниже стоимость покупки дома, тем внимательнее нужно изучать документы и тем пристальнее следует присмотреться к продавцу. Не лишним будет составить дополнительный договор, в котором описаны условия покупки дома, или взять с продавца заявление, что он по собственной воле и без принуждения уполномочил покупателя на действия, указанные в доверенности. В некоторых случаях можно обратиться за помощью к юристу, но его услуги могут быть настолько дороги, что сведут к нулю всю разницу в цене.
История объекта
Из содержания правоустанавливающих документов можно выяснить, когда и при каких обстоятельствах владелец приобрел право собственности. Это косвенно поможет определить, есть ли проблемы с домом.
Пример. Если владелец продает дом почти сразу после покупки, скорее всего он решил заработать на перепродаже. В этом случае никаких подозрений о наличии проблем может и не быть. Такое же мнение должно возникнуть, если продавец недавно получил дом в наследство или по закладной. Если же он владел этим домом год-два, жил в нем, и вдруг, без особых причин решил продать, следует насторожиться и внимательнее осмотреть как сам дом, так и прилегающие территории.
После изучения правоустанавливающих документов, неплохо было бы узнать, не существуют ли какие-либо задолженности у собственника дома перед государственными органами или коммунальным и службами. Даже если по закону ничего платить за бывшего владельца не придется, времени и нервов на улаживание этих проблем потратится немало. А своевременная оплата всех платежей косвенно подтвердит добросовестность продавца.
Земля (участок)
Если предстоит покупка дома с земельным участком, необходимо внимательно изучить и документы на землю. Изучение участка следует производить раньше, чем осмотр дома, потому что здание можно подремонтировать или, в крайнем случае, перестроить заново, а проблемы, имеющиеся на участке, решить будет практически невозможно.
Назначение участка должно предусматривать возможность индивидуального жилищного 
строительства. Эти сведения должны быть указаны в свидетельстве о регистрации права или в выписке из ЕГРН.
А кроме этого, нужно рассмотреть еще несколько нюансов, касающихся будущего использования участка. Ведь тот, кто собирается купить дом в деревне, кроме обычного проживания наверняка захочет заняться садоводством, огородничеством, возможно даже разведением мелких домашних животных или птиц.
Повседневная эксплуатация жилого дома предполагает также доставку и хранение топлива, подачу воды, отвод стоков. Возможность проведения всех мероприятий нужно предусмотреть еще на стадии покупки дома.
Форма участка
Форма и размеры участка должны обеспечивать возможность расположения всех построек с учетом существующих правил, а также устройство зеленых насаждений с таким расчетом, чтобы не ущемлять права соседей. Необходимо заранее предусмотреть и места для прокладки дорожек, устройства ландшафтных зон для отдыха.
Иногда даже участок достаточно большой площади может иметь такую форму, что построить на нем что-либо путное не удастся. Так бывает, когда например, нарезка земель производилась с учетом существующих линий электропередачи, или если рядом расположена водоохранная зона. Участки в этом случае могут быть вытянутыми, иметь причудливую Г- и даже П-образную форму в плане, что затруднит размещение строений.
Форма земельного надела может повлиять и на количество будущих затрат. Например, если вдруг придется переделывать или ремонтировать ограждение, то на прямоугольный длинный участок затраты могут быть вдвое большими, чем на ограждение квадратного.
Местонахождение
Расположение участка может оказаться настолько неудачным, что и жизнь в доме будет не в радость. Даже если сам участок понравился и удовлетворяет всем требованиям покупателя, внешние скрытые факторы могут оказывать влияние на качество жизни в доме.
Нередки случаи, когда участок, купленный зимой, оказывался весной подтопленным при сходе паводковых вод с ближайшей возвышенности или при разливе реки, казавшейся ранее спокойной. Прежде чем купить частный дом, неплохо было бы обойти или объехать окрестности и осмотреть их. Обследовать нужно на предмет нахождения в непосредственной близости очистных сооружений, свалок, предприятий с вредными производствами. Осмотр нужно проводить, имея представления о направлении и силе преобладающих ветров в районе будущей покупки.
Участок, расположенный одиноко в лесу или на берегу живописного озера, может оказаться поистине «райским уголком», но в этом случае нужно быть готовым к тому, что помощи от соседей не будет. Не всегда покупка дома в таком месте будет удачной.
Возможность подъезда
Наличие дорог и подъездов к участку – немаловажное условие для последующего комфортного проживания. Стремление удалиться от оживленных трасс в поисках тишины может обернуться определенными трудностями. Возможно, придется столкнуться с ними при доставке грузов – топлива, строительных материалов, если это потребуется. Да и добираться до дома на легковом автомобиле хочется с комфортом, а не подражать при этом участникам внедорожного ралли.
Кроме хорошего покрытия, дороги и проезды должны иметь достаточную ширину, чтобы можно было разъехаться с встречным автомобилем. Иначе может возникнуть ситуация, когда проезд заблокирован приехавшим автомобилем «Скорой помощи» или какой-либо другой службы. А иногда может потребуется оставить свой автомобиль на улице, не заезжая на участок.
Въездные ворота на участок должны обеспечивать проезд крупной техники, если это потребуется. Желательно иметь второй въезд на участок для ввоза грузов хозяйственного назначения – земли, топлива и прочих.
Уровень грунтовых вод
Грунтовые воды, при их высоком залегании, могут предоставить немало проблем. Если их положение не учитывалось при строительстве, в доме может быть сыро, автономные канализационные устройства не будут правильно работать , да и вода в колодце будет низкого качества.
Конечно, если участок подходит по всем другим параметрам как нельзя лучше, бывает жалко упускать покупку. Тогда можно впоследствии сделать дренаж. Но в этом случае возможно требование о снижении цены за участок с домом.
Постройки
Наличие построек на участке может расцениваться по-разному. Иногда сараи и хранилища могут оказаться полезными для хранения какого-либо имущества. А может так случиться, что эти строения совсем не нужны, а покупка дома «с обузой» обернется проблемами.
Если постройки признаны капитальными (то есть неразрывно связаны с землей и невозможно их перемещение), то при передаче прав собственности на дом придется регистрировать и все эти строения. Даже если все расходы на оформление возьмет на себя продавец, новому собственнику придется платить за них ежегодно имущественный налог, а самовольный снос построек запрещен.
Если даже некапитальные постройки не зарегистрированы, нужно проверить, выдержаны ли расстояния, установленные правилами размещения, чтобы впоследствии избежать конфликтов с соседями, так как разрешать их придется уже новому владельцу.
Соседи
Неблагополучные соседи могут испортить жизнь даже при наличии на самом лучшем участке самого лучшего дома. Поэтому осматривая, возможно, будущие свои владения, нужно присмотреться и к обитателям смежных.
Но как определить, хорошие соседи или нет? Есть несколько способов получить нужную информацию:
Способ первый: визуальный
Можно попытаться рассмотреть участок соседа. По организации ведения хозяйства, по состоянию дома, можно судить о характере хозяина. Если дом, хоть и крохотный, но ухоженный, а грядки, как будто с картинки, за всем этим ухаживает человек степенный и внимательный. А будучи внимательным к своему имуществу, такой сосед будет внимателен и к другим людям. Он с удовольствием и поможет, если нужно. Наоборот, если участок похож на свалку, то и от хозяина ничего хорошего ждать не приходится.
Способ второй: расспросы
Когда уже мнение о продавце хоть как-то сформировалось и он вполне устраивает вас, попробуйте приехать без него и опросить соседей об истории участка. Хорошие люди расскажут про участок все или почти все. От плохих вы услышите еще и много нелестных слов про хозяина. Это проверено на практике.
Способ третий: провокационное предложение
Даже в присутствии продавца можно попробовать поговорить с владельцами соседнего участка, заговорив о том, что вы может быть, захотите в будущем обновить забор, сделать его выше, сделать его глухим, передвинуть в свою сторону, да мало ли, какой еще предлог можно придумать, чтобы привлечь их к решению «общих» проблем. По реакции соседа будет понятно, получится с ним ужиться или нет.
Если негатив проявится при первом знакомстве – война в будущем скорее всего обеспечена. Если сосед сразу на все согласен – это может быть еще хуже. Часто такие люди не любят сами действовать или решать что-либо, ожидая, что все само решится как-нибудь. Но если что-то им не по нраву, они охотно жалуются. Такой сосед может и по судам «затаскать». Другое дело, если человек сразу готов конструктивно обсудить детали, пытается взвесить все плюсы и минусы вашего предложения. С таким соседом всегда можно мирно сосуществовать.
С соседями нужно жить дружно. В деревне, в поселке, вдали от городских служб только соседи по участку окажут экстренную помощь, если вдруг что-нибудь случится.
Но бывает и такое, что соседи шумные и праздные. Таких урезонить очень трудно. В этом случае от покупки дома поблизости лучше отказаться.
Коммуникации
Наличие коммуникаций в большой степени влияет на комфортность проживания в доме. Ведь никому не хочется зимой бегать в уличную уборную или таскать воду в ведрах от колодца. Идеально, если все инженерные коммуникации будут уже проведены в дом.
В случае централизованного предоставления коммунальных услуг желательно поинтересоваться, в какую сумму обходится содержание дома, особенно в зимний период. Не нужно стесняться попросить продавца показать несколько счетов от компаний, предоставляющих услуги. Это нужно для того, чтобы оценить, какие расходы придется планировать на будущее и стоит ли того покупка дома.
Водопровод
Доставка воды в дом – один из самых важных моментов. При осмотре дома нужно выяснить, каким образом организовано решение этого вопроса: насколько выдержаны расстояния от колодца или колонки до других объектов, не будет ли замерзать зимой подающий воду трубопровод, достаточны ли характеристики насоса (в случае автономного водоснабжения), чтобы подавать воду во все помещения, где она необходимо. С согласия хозяина можно проверить работу водопровода, одновременно включив все водоразборные устройства.
Канализация
При осмотре канализации нужно выяснить, как организовано удаление стоков из дома. Есть ли централизованная канализация или же установлены автономные очистные сооружения. Последних не стоит пугаться, но стоит внимательно обследовать их. Правильно выполненные очистные сооружения никогда не доставят много хлопот проживающим в доме.
Канализацию также можно проверить, заручившись согласием продавца. Для этого можно организовать одновременный сброс большого количества воды. Можно предварительно набрать ванну, а потом слить воду,одновременно включив еще и все краны. По скорости, с которой уходит вода, можно определить, достаточное сечение коллектора. А осмотрев все трубы в момент слива, можно увидеть, нет ли протечек канализации.
Отопление
В современных домах, предназначенных для постоянного проживания, отопление чаще водяное (жидкостное) с нагревом теплоносителя при помощи котла. Котлы могут быть твердотопливными, газовыми, электрическими.
Обязательно нужно уточнить, какой теплоноситель залит в системе – вода или антифриз. Контур, наполненный водой, придется на зиму сливать, чтобы его не разрушила замерзшая вода.
Конечно, при наличии газопровода, подающего природный газ в дом, проблем с отоплением практически не будет. Но и в этом случае лучше, чтобы в доме был какой-нибудь альтернативный источник тепла – небольшая дровяная печь или камин.
А уж если основное отопление организовано от электричества, какой-либо запасной вариант чтобы прогреть дом, должен быть обязательно. Иначе зимой при крупной аварии электросетей дом просто вымерзнет.
Очень часто и сейчас дома обогреваются при помощи печного отопления. При условии возрастающих цен на энергоносители, это не худший вариант, если вся система отопления грамотно спроектирована и реализована.
В случае использования для отопления твердого топлива нужно убедиться, что на участке существует место для его хранения. Достаточно большое количество его нужно иметь в запасе, так как дрова, например, для отопления годятся только сухие, а сохнуть им необходимо не менее года.
Вентиляция
Вентиляция в частном доме важна не менее, чем другие инженерные коммуникации. К сожалению, многие застройщики забывают о ней или намеренно игнорируют, удешевляя строительство и надеясь обеспечить приток и отток воздуха через открывающиеся окна.
Только правильно рассчитанная и выполненная вентиляция обеспечит необходимый воздухообмен с учетом его кратности в помещениях. От этого зависит не только влажность и чистота воздуха, но и здоровье проживающих в доме.
Дома без системы вентиляции принято считать садовыми или дачными, не пригодными для постоянного проживания. Поэтому, если такой домик продается, то и отношение к нему должно быть соответствующее, да и цена тоже.
Электроснабжение
При осмотре электросетей, необходимо заглянуть в ящик вводно-распределительного устройства (ВРУ), убедиться в исправности счетчика. Можно проверить соответствие его номера тому, что указан в счетах сбытовой компании.
Электропроводка из алюминиевых проводов – пережиток прошлого века. Как правило, такие провода уже старые и параметры их не отвечают современным требованиям. К тому же, действующие нормы запрещают применение алюминиевой внутренней проводки в доме. Если в доме именно такая, нужно быть готовым в скором времени менять ее на медную. Это также повод поговорить о снижении цены, так как замена проводки – дело затратное.
Конструкции
Ну и наконец, на что же обратить внимание, осматривая дом. Не стоит с оптимизмом воспринимать заверения бывшего владельца, что «мол, дед мой еще строил, вот какой надежный дом». Не все хорошо, что построено «на века». Очень часто такие дома неудобны. Раньше их нередко делали низкими, чтобы не отапливать большой объем помещения. Двери были с низкими притолоками, перед которыми приходилось нагибаться.
Да и любые конструкции со временем теряют прочность. Если они простояли пару веков, нет гарантии, что запас прочности материалов вскоре не иссякнет. Особенно это касается древесных материалов. Перед осмотром конструкций дома неплохо было бы ознакомится с технологией основных работ по возведению зданий и сооружений.
Услуги специалиста по проведению технической экспертизы будут стоить 60-80 т.руб. По сравнению с ценой дома это немного. Однако имея необходимые знания, можно оценить состояние дома самостоятельно.
Фундамент
Самостоятельно фундамент можно проверить, только осмотрев его. В конструкции не должно быть трещин, проседаний. Лопнувший фундамент не сможет нести вес дома, а само наличие трещин свидетельствует о допущенных нарушениях при строительстве.
Чтобы оценить прочность основания, достаточно проверить углы стен дома на вертикальность. Сделать это можно при помощи отвеса.
Нужно знать, что не каждый фундамент пригоден для любого дома. Деревянные дома могут стоять даже на столбчатом или свайно-винтовом фундаменте, а вот дома из кирпича или газобетона – только на ленточных или на плитных фундаментах.
Стены
Прочность стен оценить визуально очень трудно. Они, как правило, зашиты облицовочными или отделочными материалами. Если с фундаментом проблем нет, то и стены должны быть в порядке. В деревянных домах можно осмотреть конструкции на наличие грибка, плесени. Если стены выполнены из бревна или бруса, а здание имеет приличный возраст, покупка дома будет очень рискованной.
Окна, двери
Окна и двери необходимо осмотреть, не забывая каждое из них открыть и закрыть. Точная работа фурнитуры и движение створок без заеданий свидетельствует об отсутствии перекосов и незапланированной усадки стен.
Особое внимание следует уделить области под подоконниками. При неправильно выполненной гидроизоляции здесь будет образовываться плесень.
Если в прохладную погоду окна потеют, это может свидетельствовать о недостатках системы вентиляции в доме. Входная дверь в дом должна быть выполнена с «терморазрывом» или должен быть устроен отапливаемый тамбур, иначе дверное полотно и коробка будут промерзать и покрываться инеем в холодное время.
Крыша
Кровля является самым ответственным элементом здания после фундамента. Если крыша 
протекает, в доме будет сыро. Многие материалы в таких условиях подвержены порче. Именно по уровню влажности внутри помещений можно косвенно предполагать, есть ли проблемы с кровлей.
Для визуального осмотра кровли может оказаться необходимым подняться на крышу. Для этого потребуются лестницы, стремянки. При осмотре нужно оценить как целостность самой кровли, так и исправность узлов примыкания ее к трубам, вентиляционным шахтам, а также сопряжения элементов самой кровли – конька, ендов.
Идеальная ситуация для проверки кровли возникает во время сильного дождя. Поднявшись на чердак, можно сразу определить наличие или отсутствие протечек. По уровню шума дождя в помещениях можно оценить качество шумоизоляции кровли.
Полы
При осмотре полов следует уделить им особое внимание, если они из дерева. Они не должны прогибаться под весом людей и мебели, что может свидетельствовать о том, что конструкции уже нуждаются в ремонте. Уровень пола самого нижнего этажа должен быть выше уровня грунта, спланированного вокруг здания, на 20-25 см, иначе в доме будет всегда сыро и прохладно. Даже в теплую погоду придется периодически включать отопление, чтобы просушить помещения.
Когда лучше осматривать дом?
Самое удачное время года для осмотра дома перед покупкой – весна, когда уже зимние заморозки сменяются дневными оттепелями. В это время еще достаточно прохладно и можно оценить теплоизоляционные качества конструкций. Кроме того, весной начинается неравномерное оттаивание замерзшего за зиму грунта и если были допущены ошибки при проектировании фундамента, они сразу отразятся на перекосах дверных и оконных проемов.
Весной можно понять, насколько правильно произведены изоляционные работы при производстве кровли. Дело в том, что при некачественной пароизоляции холодной зимой под кровлей образуется много инея. Весной, от солнца, греющего кровлю, иней растает и последствия этого будут обязательно заметны.
Уровень грунтовых вод весной занимают самое высокое положение. Это поможет при осмотре подвалов, погребов. При правильном проектировании и хорошей гидроизоляции воды в них не должно быть.
В прохладный весенний вечер или утро лучше всего проверять качество естественной вентиляции. При положительных температурах наружного воздуха такая вентиляция неэффективна и проверить наличие тяги будет затруднительно.
Учитывая все советы, полезные при покупке дома, можно действовать самостоятельно, не прибегая к услугам риэлторов. Полученные знания позволят выбрать хороший дом, который будет радовать владельца и его домочадцев теплом и уютом в течение всего срока эксплуатации.
